蒋多多| 看懂楼市 央行重申“去杠杆“，钱荒来了，买房该怎么做？-中孚新思维

蒋多多
导语：控制风险！控制风险！控制风险！
昨天，央行公布2018年2月金融数据。
人民币贷款累计增加3.74万亿元，同比多增5407亿元。其中，居民户贷款增加1.18万亿元，较去年同期多增1244亿元，居民短期贷款同比多增2210亿元，中长期贷款同比少增967亿元。央行意在重申“去杠杆”，释放强烈的钱荒信号。我们认为，2月金融数据显示资金面中性偏紧，金融去杠杆政策逐步进入关键时期。昨天，我们发布了关于去杠杆的文章，戳此复习→去杠杆可不是说着玩玩的，你小心爆仓！| 看懂楼市
然后炸出很多问题，所以今天继续讨论这个问题，以求给大家更好的理解。
因为去杠杆之下，资金成本更高，所以我们更要买对收益能跑赢市场的好房子，这样才能覆盖资金成本。
房住不炒的新时代，楼市被摁住了。
因为政府备案房价还降了，看起来似乎首付更低了，买房更容易了，表面看保护了真实住房需求。
其实上车或许更难了。
买房难在钱少，可现实是买房杠杆降低、全款盛行，首付款不降反升。
同时，又因为限制信贷流入楼市，造成利率上浮，月供成本也在增加。
硬币总有正反面，甘蔗没有两头甜，凡事总有弊有利。
因去杠杆带来的房贷紧缩，也就引出了困惑大家的三个金融难题。
1
去杠杆之下的房贷紧缩
随着楼市调控的深入，房贷紧缩日趋严厉，相应的银行房贷额度也越来越少，那放款给谁呢？
谁出的利息高就给谁放款了。
于是，当下首套房利率一般都上浮15%以上，上浮20%、甚至25%的也并不鲜见。
房价稳了、甚至降了，但全款才能抢得到；房价稳了、甚至降了，但利率不仅没有折扣，反而还要上浮。
买一套房，到底考虑的是首付款多少还是房价总额？负债加杠杆，应关注债务额还是债务率？
2
杠杆买房VS总价打折，哪个重要？
所有人的回答是都重要，最好是房子总价打最低的折扣、同时杠杆撬到最高。
可你要知道人的欲望是无穷止境的，当然也不可能占尽天下所有的便宜。
现实的处境是：要想付个首付撬动杠杆买房，但必须面对高房价。
要么是个低总价，但得全款购买——总价低购房者多，地产商也要尽快回款啊，所以谁钱多谁先选。
于是问题就回到：你是要背负一身债务买套房呢，还是凭运气中彩一套低总价的房子？
这也是另一个问题：到底是杠杆重要还是涨幅重要？
对于缺钱的刚需来说，几乎都会选杠杆重要，虽然一身债务，但总之还能买上房啊。
政府限价后，虽然总价低，但那不是自己盘里的菜，看似保护了刚需，实则让刚需上车的难度变得更大。
对于有钱人来说，却是一个极好的套利机会——先全款拿下，等到房本下来后可以抵押再贷款，也是在加杠杆，虽然有个时间的延后。
再等个2-3年的限售期过去，就可以二手房对外出售了，此时买家就能首付购买了，从而顺利脱手赚取利润。
这是一个隐形的财富转移——本该属于地产商的利润转移给全款买房人了，转移的部分就是政府限售价与市场价格之间的差额部分。
杠杆重要还是涨幅重要就像一个伪命题，问题是你能买到房吗？
3
房价稳/降VS利率上浮，你怎么选？
楼市调控促使房价稳中有降，而调控的重要手段就是房贷限制。
——限制银行向楼市发放贷款，最近不管是地产商的贷款，还是购房者的按揭贷款，银行的地产信贷额度都很少。
钱就这么多，放贷给谁呢？
银行一向都是看谁付得起高息就贷款给谁了，利率上浮由此而来。
房价高企利率打折、房价稳中趋降利率上浮，哪一种对购房人较有利呢？答案是后者。
房贷利率年化为4.9%，现在已上浮10%或20%的，也不一定会高于历史上的折扣利率，所以月供负担跟史上相差不大，更要加紧选房了。
有人会反驳：利率上浮是跟随合同终身的，以前基准利率低并不代表以后利率低啊，若以后加息到7%、甚至8%，房贷利率是要在加息后的基础上上浮的。
没错，你只想到了加息，为什么就没有想到降息呢？
更重要的是，信贷松紧政策是时常变化的，以后金融创新会不断发展。
随着互联网金融的深入发展，及金融创新不断，以后将会有更多低利率的贷款。
所以，对那些纠结于利率上浮的人来说没有必要——你只需等下一次信贷宽松、下一场金融创新，当下重要的是占有资产及总价要便宜。
相比房子的总价低，能使用杠杆占有资产重要；相比利率成本的上浮，房子的低总价更重要。
低首付就是杠杆长，利息高就是月供现金流负担大，那对于负债来说，是债务额重要还是债务率重要呢？
4
负债，是考虑债务额还是债务率？
都不是，是现金流。
中国的老年人几乎没有负债，不仅有毕生的储蓄（也许不多，但是剩余），还月月领养老金，可一二线城市年轻人绝大多数负债买房买车，债务率很高，工资月月光，你能说老年人比年轻人更能抵抗风险？
债务率很重要吗？
银行也是追求利润盈利的企业，其收入的重要部分就是存贷的利息差，能把钱放贷出去、能安全的收回、能月月赚利息，巴不得放更多的贷款呢。
是的，重要的是收入，是现金流。
有足够的赚钱能力、有充足的现金流入，你就能负债更多，借更多的钱
只要这种收入是真实的经营所得，而不是以贷养贷即可（贷银行的钱再去还银行的贷款）。
很多人在负债时会着重考虑债务额及债务率——又背负了几十万、上百万的债，似乎压得自己喘不过气来；债务率已经很高了，很容易破产杠杆断裂。
其实重要的应该考虑自己的收入如何、是否稳定、增长如何，只要能覆盖住每期的本息支出，让杠杆不断裂、能坚持下去、现金收支永续循环，就没问题。
若拿贷款买房来说，只要月供没问题，就不要太考虑贷款额和负债率。
在当前的货币体系下，债务长期必然被稀释——钱会越来越多，你的工资会随之上涨，还债的负担就会逐步降低，就可以贷。
5
给我们的启示
由“去杠杆”引发了三个金融难题，通过对其梳理，给我们哪些启示呢？
占有资源思维。
资源是稀缺的，占有一个就会少一个，所以关注点应着眼于占有、得到。
房价是被限制了，但你买不到、占有不了啊，你只是一个看客、跟你没毛线的关系。
这也可以说资产思维和现金思维的区别，你买到房子你有享受涨的机会，没有买到，你只是个吃瓜群众，手握一堆现金，连参与泡沫的机会都没有。
房价高些，但能利用杠杆先占有，是合适的；利率上浮，但能贷到款买到资产，是划算的。
买房难在首付。
买房看单价、看总价、看利率？都有道理，但着重是首付款。
想着攒够了全款再买？多攒一些首付再买？房价下跌后再买？都不是，攒够了首付，有月供能力就可以下手。
未来涨跌很难准确预测，而你需要的是确定性，先占有资源再说，这是确定的、实打实的，其他的留给时间、随机应变。
现金流原则。
资金如流水、如血液，进进出出、循环往复、户枢不蠹，并以此维持整个机体的存活或系统的运转。
你的各个具体资产就是整个财富系统的组成部分，它们的稳固、增值、不倒靠的是现金流的维系。
不要紧盯某个资产的亏盈，而要放大格局看整个系统，这就需要运筹帷幄的现金流思维。
把握确定性。
群鸟在林不如一鸟在手，森林里一群又一群的鸟在飞，看似都跟你有关，但你都不能控制、不能掌握、不能调配，与其看着一群鸟，倒不如手里握有一只鸟。
这个专家预测跌、那个专家预测涨，今天这个政策、明天那个政策，都随机不确定。
经适房/廉租房/租赁房/共有产权房/租售同权，以后房租会涨会跌？不知道！但买房后每月的月供却是几十年不变的。
事物两面性，不要迷恋调控。
任何事务都有两面性，政策这样，楼市调控也一样。调控稳房价、甚至降房价，但你买不着。
为保证全款和首付购买者的公平，也有政府强制摇号中签，但这与去杠杆、防范金融系统风险相违背。
全款买房是降杠杆，首付买房是加杠杆累积系统风险的，经济安全和社会公平正义哪个更重要？
没有能照顾到各方利益的万全之策，能顾及到大多数人已很不错了。
别想着别人做好饭、端上桌、再用勺子喂到你嘴里，自己若不把握不争取，是没人能救得上你的。
明年，你再回头看时，你会发现“去杠杆真的不是说着玩玩而已”。
三年前，你没有领会到“去库存”是什么意思，今天，可别糊里糊涂地不懂什么叫“去杠杆”！不懂怎么应对！
所以，赶紧转发给身边要买房、有房产的朋友！

许依萌：做财商家教育，短暂的时间内掌握来 16家银行内部提额秘籍，36种融资秘诀与8种低首付购房方法。有机会与你有一起分享!